Продажа квартиры и комнаты
Продажа квартиры, комнаты или загородного дома сложный, ответственный и не простой процесс. О Покупке мы говорили в этой статье. А теперь давайте попробуем разобраться с вопросом продажи. Итак, с чего стоит начать процесс.
Оценка недвижимости
Как и любой товар, недвижимое имущество имеет свою цену. Большинство независимых оценочных компаний предлагают три подхода к оценке недвижимости, это сравнительный, затратный и доходный.
Вкратце, что означает каждый подход, начнем с конца:
- доходный подход, это подход, в основе которого заключается расчет прогноза ожидаемых доходов от объекта. Такой подход технически очень сложный, требующий анализа множества факторов, а главное, такой подход нацелен на будущее- не менее 5 лет, т.е. оценивается текущая стоимость будущих денежных потоков, а следовательно такой метод несет в себе погрешность, потому что абсолютно точно предсказать состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно. Да и подходит такой метод больше для недвижимости, которая будет использоваться, скорее всего, не по своему прямому назначению. Например, первый этаж в жилом доме с возможностью перевода в нежилой фонд и использование под магазин, офис. Или использование недвижимости в качестве отеля или гостиницы.
- затратный подход подразумевает в своей основе совокупность стоимости земельного участка и стоимости создания (замещения) аналогичного объекта недвижимости с учетом улучшений, износа и обязательств. Такой подход подходит для оценки стоимости загородных домов. Так же он используется для оценки отдельно стоящих зданий и предприятий, но это уже другая тема.
- сравнительный подход, пожалуй, самый распространенный и очевидный. Это подход, при котором оценка происходит на основе сравнения аналогичных объектов со схожими параметрами. Этим подходом как раз и руководствуются большинство Продавцов.
Правда правильно воспользоваться сравнительным подходом получается далеко не у всех. А причина ошибок крайне проста. Как рассуждает Продавец:
«Вот у нас в районе стоит 10 однокомнатных квартир. Стоимость от 8 до 10 миллионов, хмм. Ну 8, это мало, а вот 10 уже лучше, наверное, там что-то не так, если продают за 8. Так, посмотрим, что там у тех, кто по 10. Ага, ремонт так себе, примерно, как у меня. Окна выходят на улицу, а у нас-то во двор! Соседи там, скорее всего, плохие, а мы со своими живем и бед не знаем уже лет 20. Ну и ремонт у нас свежий, мы в него вложились вон как и денег потратили кучу и душу. Поставим цену подороже, скажем тысяч на 500, ну с учетом торга и всего такого»
И получается, что Продавец пытается продать не только свой ремонт, который он сделал 2-5-7 лет назад, но и душу, которую он вложил. И самое смешное, что предыдущий Продавец, когда выставлял свою квартиру руководствовался тем же самым. А как Вы думаете, что подумает следующий Продавец, глядя на Вашу квартиру? Как-то раз при просмотре квартиры в старом хрущевском доме с кухней 6 метров Продавцы сказали, что у них кухня стоит за 600 тысяч тут и они ее оставляют! На что я резонно предложил забрать кухню с собой и сделать нам скидку на ее стоимость.
Поэтому в первую очередь, Вам надо здраво оценить стоимость своего объекта недвижимости. Понятно, что Вы могли прожить там много лет и каждый уголок Вам люб и дорог, но это только для Вас. Ко многому Вы привыкли, что-то не замечаете, а тот, кто будет смотреть увидит недостатки там, где Вы полагали у Вас плюсы.
Правильная цена за объект недвижимости тогда, когда после выставления Вы в первые 24 часа имеете несколько звонков по нему. Да-да, недвижимость не должна стоять годами, как некоторые считают. Это такой же товар, как и любой другой и на него точно такой же спрос. Если им не интересуются, значит вопрос в цене.
Если у Вас есть звонки по Вашему объекту, то будут и предложения, Вы сможете что-тот обсуждать, рассматривать, предлагать в ответ. А если нет звонков, то и предлагать что-то, вроде торга или мебели у Вас не получится.
Итак, вот Вы правильно оценили Вашу недвижимость, что дальше.
Фото и показы недвижимости
Теперь Вам надо правильно сделать фотографии. Для начала вспомните фотографии товаров, которые Вы видели в интернете. Вряд ли там есть что-то постороннее или лишнее. Вот пример того, как не надо фотографировать.
Фотографии должны дать понимание, что это за объект, а не какие у Вас есть цветы, углы, дружная семья или квартира в Австралии. Понятно, что профессиональные фото сделать самостоятельно не то, что сложно, а иногда и невозможно, потому что надо иметь хорошую аппаратуру. И если Вы думаете, что у Вас убитая однушка в плохом районе или поросший бурьяном дом по не самому лучшему направлению, то вспомните, что Вы хотите за Ваш товар несколько миллионов рублей. Поэтому нужно отнестись к рекламе должным образом. Приведите недвижимость в порядок, помойте полы, пропылесосьте, помойте окна и пригласите фотографа. В интернете масса объявлений и предложений, Вы сможете найти того, кто сделает Вам фото на широкоугольный объектив за приемлемые деньги. Если у Вас много вещей, уберите их из кадра, а потом верните на место, чтобы фокус был на главном.
Показы тоже важная составляющая продажи. К ним надо готовиться заранее. По возможности приберите квартиру, если есть посторонние запахи- от них нужно избавиться. Нанять клининговую компанию или самостоятельно вывести запахи от животных или сигаретного дыма. К показу приготовьте бахилы, тапочки, вешалки чтобы можно было снять верхнюю одежду. Сварите кофе для приятного аромата в объекте. Проведите экскурсию, обратите внимание на все плюсы, даже если их сразу видно. Поверьте, при всем этом квартиру будет приятно смотреть и от просмотра останутся только положительные эмоции. А если у человека будет несколько равноценных вариантов, то он будет руководствоваться эмоциями при просмотре и не забудет Вашу квартиру.
После того, как долгожданный покупатель найден, следует заключить с ним авансовое соглашение.
Принятие аванса за объект
Авансовое соглашение, это скелет всей будущей сделки. Правильно заключенный документ позволит Вам без труда доделать все остальное. Чтобы принять аванс за объект, Вам надо подтвердить, что Вы им владеете, а также Вашу личность. Если с последним понятно- это паспорт, то как быть с квартирой, как подтвердить, что именно Вы собственник. Сейчас достаточно заказать выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости, где будет указано кто владеет недвижимостью. Но Покупателям надо будет увидеть оригиналы всех документов. Так какие же они бывают? Есть такое понятие, как документ подтверждающий право собственности, это или свидетельство о государственной регистрации права или все таже выписка из ЕГРН. Дело в том, что в разное время выдавали разные документы. Так же они отличались в Москве и Московской области. Вот как они могут выглядеть:
Позже вместо свидетельств стали выдавать выписку из ЕГРН
Помимо документов, подтверждающих право собственности есть документ основание возникновения права собственности, т.е. то, на основании чего недвижимость Вам принадлежит. Вот самые распространенные виды этих документов:
Отдельно хотел бы выделить приватизацию, т.к. основанием является Договор передачи
Но неотъемлемой его частью, которую впоследствии почему-то стали выдавать на отдельном листе, является заявление к договору передачи
В авансовом соглашении Вам пропишут каких документов от Вас ожидают в определенный срок, время на освобождение объекта, на снятие с регистрационного учета, форму расчетов и многое другое. Трезво оценивайте свои силы, не загоняйте себя в неудобные временные рамки, которые можете нарушить, сообщите сразу, что Вам потребуется столько-то времени, чтобы сделать те или иные документы. Но не слишком тяните со временем, этого никто не любит.
Взаиморасчеты и подписание договора
После того, как все документы предоставлены, Покупатель убедился, что все в порядке, наступает сделка. Как правило взаиморасчеты при сделке производятся в банке с использованием депозитарной ячейки или аккредитива. При использовании ячейки взаиморасчеты происходят наличными. При этом Вам надо будет проверить денежные средства на количество и подлинность купюр. Делается это самостоятельно при использовании ультрафиолетовой и счетной машинки, их Вам Банк предоставит бесплатно или за символическую стоимость, либо через оператора в кассе. Стоимость такой услуги, как правило, от 0,1 до 0,3 процентов. При такой форме расчетов подтверждением получения Вами денег будет являться расписка.
Если расчеты производятся с использованием аккредитива, то денежные средства передаются в безналичной форме. В таком случае проверять их нет необходимости. И получение суммы в данном случае удостоверяется выпиской по счету.
И в том и в другом случае есть свои преимущества и, следовательно, недостатки.
А вот доступ к деньгам у Вас будет одинаковый в обоих случаях. Обычно, это Договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН, подтверждающий право собственности Покупателя. В зависимости от типа сделки и условий, которые Вы обсуждали с Покупателем, список необходимых документов для доступа к деньгам, может быть расширен.
Далее, если расчеты произведены, то подписывается Договор купли-продажи, который впоследствии стороны отдают в Росреестр для регистрации права собственности Покупателя.
Передача объекта недвижимости
После того, как Вы продали объект недвижимости, нужно его передать фактически, ведь это неотъемлемая часть сделки.
Подтверждением передачи является Акт приема-передачи. Помните, что если собственник и сменился, то риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества лежит на Продавце до подписания акта. Поэтому, когда будете демонтировать то, что обещали вывезти, делайте это аккуратно, хоть это уже и не Ваша недвижимость, но ответственность будет на Вас! Также к передаче Вы должны будете оплатить все коммунальные услуги, проще говоря, это оплата за свет, воду, газ, капитальный ремонт и т.п. Помимо самих оплаченных квитанций не поленитесь взять справки из соответствующих органов о том, что отсутствует задолженность. И желательно в двух экземплярах, один из которых оставьте себе на всякий случай. Дело в том, что иногда из-за различных ошибок новому собственнику приходит счет, скажем, годовой давности. Достаточно часто дело доходит до суда и если Вам может потребоваться помощь, то можете ознакомится с услугами по представительству в суде.
Теперь Вы прошли все этапы и являетесь счастливым обладателем кучи денег. Примите наши поздравления, удачи Вам и разумного вложения полученной суммы!
Если все-таки у Вас остались какие-то вопросы, то Вы можете воспользоваться формой ниже или позвонить нам по телефону и мы с радостью поможем Вам!