Покупка в новостройке

В отличие от Покупки квартиры на вторичном рынке, покупка новостройки немного отличается.

Итак, давайте разберемся в чем же разница.

Для понимания- новостройка, это не недавно построенный дом с квартирами в бетоне или отделкой от застройщика. Новостройка, это объект недвижимости, собственность на который пока ни у кого не оформлена. Иными словами, Вы приобретаете право требования. Т.е. Вы платите деньги за то, что будет иметь через определенный срок определенный вид. Учитывайте, что с течением времени те или иные договоренности могут быть не выполнены.

Если Вы покупаете новостройку в ипотеку, то Вам надо убедиться, что застройщик аккредитован в том Банке, в котором Вы одобрили себе ипотечный кредит.

Покупка в новостройке имеет как свои плюсы:

Во-первых, это стоимость. Но важно понимать, что квартира на стадии котлована стоит конечно же дешевле, чем на финальном этапе.

Во-вторых, современные планировки, в которых продуманные прихожие, просторные кухни и раздельные санузлы.

Нет истории квартиры с сомнительными переходами права, нет прописанных, нет и неузаконенных перепланировок.

Так и свои минусы:

• Как правило, отсутствие инфраструктуры, если это новый микрорайон, а не точечная застройка. Да и никто не строит новые микрорайоны внутри Садового кольца, а следовательно это удаленность от центра.
• Ожидание строительства и, в связи с этим, возможные затягивания сроков застройщиками.
• Шум от ремонта соседей будет первые 5 лет.

В итоге Вы решили остановиться на новостройке, смотрите объявления и натыкаетесь на такие термины, как застройщик и девелопер. Что же это такое?

Девелопер или застройщик

Девелопер — это юридическое лицо, занимающееся развитием всего проекта от начала до конца. Девелопер занимается всем комплексом строительства - от выбора земельного участка до сдачи жилого дома в эксплуатацию и назначением управляющей компании.

Застройщик же занимается исключительно строительством. Он ничего не развивает, разрешительные документы не получает. Застройщик или строит дом самостоятельно, или курирует его возведение, когда жилой комплекс строит малоизвестное ООО. Если такое ООО под брендом крупной компании то, скорее всего, оно создано специально под новостройку. В этом случае не надо опасаться неизвестности застройщика, т.к. он строит дома под контролем крупного Девелопера.

Забегая вперед скажем, что если Вы купили объект на первичном рынке, а сроки сдачи затягиваются или Вы обнаружили дефекты, недоделки при приеме недвижимости или вовсе не можете оформить право собственности, то мы поможем Вам получить неустойку или оформить право собственности по суду.

Но вернемся к выбору. Как мы говорили ранее- Вы платите деньги за то, что будет иметь через определенный срок определенный вид. Поэтому перед покупкой

Убедитесь в благонадежности Девелопера и застройщика

В современном мире сделать это не так уж и сложно: почитайте отзывы в интернете, посмотрите дома, которые ими уже построены, ознакомьтесь на форумах или чатах о минусах и плюсах, которыми делятся жильцы.

Попасть на стройплощадку Вам вряд ли удастся, в связи с тем, что многие не пускают из-за техники безопасности. Но Вы всегда можете поискать видео с воздуха процесса строительства в интернете и оценить качество и надежность с которым работают строители.

Если Вы пришли в офис продаж, то попросите предоставить Вам документы:  

• Учредительные документы застройщика;
• Свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• Проектную декларацию;
• Разрешение на строительство;
• Акты ввода в эксплуатацию;
• Бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;
• Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Большинство этих документов крупные Девелоперы и Застройщики размещают у себя на сайтах, но убедиться в их наличии в живую никогда не бывает лишним. Но учтите, что такие документы вряд ли будут находится в офисе продаж при строительстве объекта, зачастую они расположены в главном офисе Девелопера или Застройщика.

Заключение договора

Итак, Вы определились с Девелопером, убедились в его надежности, видео с камер Вас вполне устраивают, и Вы определились с объектом, который хотите приобрести. Настало время заключить договор покупки.

В основной своей массе новостройки сейчас реализуются по 214 федеральному закону, через заключение договора долевого участия (ДДУ). Такой договор весьма объемный и Вам надлежит очень тщательно с ним ознакомиться, со всеми пунктами и быть внимательным и спрашивать все, что вызывает у Вас непонимание.

Реже встречается Предварительный договор купли-продажи или приобретение через вступление в Жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Однако последние два варианта не слишком надежные ввиду того, что по ДДУ новостройку можно продать только до того момента, пока она не введена в эксплуатацию. Если недвижимость уже введена в эксплуатацию, а собственность еще не оформлена, тут и возникает Предварительный договор купли-продажи. Это своего рода обеспечительный платеж в полном объеме. В данном случае выгода тут у Застройщика в том, что по Предварительному договору у него практически отсутствует ответственность в случае нарушения сроков, кроме того, в редких случаях Застройщик может отказаться от заключения основного Договора купли-продажи и вернуть Вам деньги. Обидно, не правда ли? Это совсем не то, чего Вы ожидали. Но с ЖСК дела обстоят еще хуже. Дело в том, что такой договор не подлежит регистрации в Росреестре, следовательно Ваш пай может выкупить кто-то вторично, такой договор так же не защищает от затягивания сроков постройки или вовсе «недостроя».

Кроме того, бывают случаи, когда кто-то уже купил новостройку и хочет ее перепродать. Как мы уже говорили выше, новостройка, это то, что не имеет собственности, а только право требования. Вот такое право требования Вам и продадут, а точнее Вы заключаете Договор уступки прав требования. Иногда приобретение новостройки через договор уступки выгоднее, потому что стоимость может оказаться ниже, чем у Девелопера/Застройщика. Договор уступки регистрируется в УФРС, поэтому он, как и ДДУ, достаточно безопасный. По нему Вы приобретаете не только все обязанности, но и права, что и основной дольщик. Поэтому в случае нарушения сроков Вы можете получить неустойку и компенсацию.

Акт приема-передачи

Вот минуло несколько лет, Вы наконец дождались того дня, когда Вам назначили день и время приемки квартиры и выдачу ключей. Если Вы обладаете должными навыками, то сможете самостоятельно принять квартиру, указав на все недостатки и недоделки, которые застройщик будет обязан устранить. Но мы советуем воспользоваться услугой по приемке квартиры, т.к. эту работу выполнят за Вас профессионалы с необходимым оборудованием. Стоит такая услуга не очень дорого, но позволит сэкономить Вам значительные средства.

Теперь Вы прошли все этапы и являетесь счастливым обладателем Вашей новой недвижимости. Примите наши поздравления, удачи Вам и счастья в новой квартире или доме!

Если все-таки у Вас остались какие-то вопросы, то Вы можете воспользоваться формой ниже или позвонить нам по телефону и мы с радостью поможем Вам!