Покупка квартиры и комнаты

Как мы уже обсуждали в одной из статей - Продавать квартиру сложно и страшно, а покупать еще страшнее. Если при продаже Вы сами знаете все плюсы, минусы и подводные камни своей квартиры, то при покупке квартиры и тем более комнаты существует множество нюансов с риском остаться и без денег, и без нового объекта.

Итак, начнем по порядку:

Определитесь с тем, что Вам нужно

Вам надо определиться с тем, как Вы хотите купить. Имеется в виду за наличные денежные средства или с использованием ипотеки. И что же Вы все-таки хотите купить, комнату, студию, квартиру, а если квартиру, то сколько комнат, вторичку или новостройку, какой ремонт. Ну и опять же вопрос для чего Вам эта недвижимость, собственно, нужна- сдавать, жить самостоятельно или это какой-то инвестпроект.

Для понимания- новостройка, это не недавно построенный дом с квартирами в бетоне или отделкой от застройщика. Новостройка, это квартира без собственности. Иными словами, Вы приобретаете право требования. Подробнее об этом можно почитать в этой статье.

Тут Вам надо будет взвесить все «за» и «против», составьте такую таблицу, это поможет Вам нагляднее решить тот или иной вопрос:

• какое направление- Север, Юг, Запад или Восток;
• в пределах МКАДа или сразу за ним, а может быть стоит рассмотреть квартиру в области;
• какой район- современный новый или уже развитый и зеленый;
• какой тип дома- из чего сделан, этажность, наличие лифтов, газа и многое другое.
• как далеко от метро, станции электрички, развязки автодорог.
• с ремонтом или наоборот «убитую».

Очень многие клиенты считают, что Московская прописка дает массу привилегий и бонусов, тогда как область этим похвастать не может. Да, во многом Московская область уступает, это большая квартплата, меньшая пенсия, пособии и многое другое. Но и квартиры там стоят дешевле на 2-3 миллиона при том, что дом может находиться буквально через дорогу. И сколько лет при этом нужно будет выбирать те лишние 2-3, пускай даже 5 тысяч рублей повышенной Московской пенсии или пособий.

В конце концов, Вы преодолели этот тернистый путь сомнений и неуверенности и выбрали квартиру, что же дальше?

Проверить документы и риски при покупке

Самый главный риск при покупке квартиры на вторичном рынке, это неизвестное и, возможно, крайне далекое прошлое. Чем больше переходов прав было, тем больше вероятность, что на каком-то этапе где-то что-то не доделали. И эта недоделка может вылезти наружу спустя много лет. Скажем не попросили согласие бывшего супруга на продажу, не включили несовершеннолетних в приватизацию, не учли обязательную долю в наследстве, продажа по доверенности и многое другое. Ну и точно такая же проблема, это сам собственник, судимости, учет в диспансере, долги и неисполненные обязательства, по которым приставы могут описать все имущество, включая недвижимость.
Часто Покупатели думают, что если у них ипотека, то банк проверит недвижимость и собственника за них. Да, такое было раньше, банки очень строго относились к предмету залога, но сейчас ситуация поменялась и многие банки совершенно спокойно реагируют на перепланировки, не проверяют собственника и зачастую не копают глубоко в историю объекта недвижимости, обходясь страховкой на случай потери Вами права собственности.

Ознакомится с тем, что можно проверить при покупке объекта, можно здесь.

Теперь, что касается права собственности. Есть такое понятие, как документ подтверждающий право собственности, это или свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН. Дело в том, что в разное время выдавали разные документы. Так же они отличались в Москве и Московской области. Вот как они могут выглядеть:

Позже вместо свидетельств стали выдавать выписку из ЕГРН

Помимо документов, подтверждающих право собственности есть документ основание возникновения права собственности, т.е. то, на основании чего принадлежит недвижимость. Вот самые распространенные виды этих документов:

Отдельно хотел бы выделить приватизацию, т.к. основанием является Договор передачи:

Но неотъемлемой его частью, которую впоследствии почему-то стали выдавать на отдельном листе, является заявление к договору передачи:

Дело в том, что по этому заявлению можно понять кто был зарегистрирован в квартире на момент участия в приватизации и если их нет в договоре передачи, то они являются т.н. отказниками и на них потребуются дополнительные документы при проверке.

В конце концов Вы смогли убедиться, что приобретаемый объект устраивает по всем параметрам, внесли аванс, дополнительно проверили недвижимость на аресты и обременения и запросили от Покупателя ряд необходимых документов. Теперь настало время встретиться в банке для

Взаиморасчеты и подписание договора

Как правило взаиморасчеты производятся в банке с использованием депозитарной ячейки или аккредитива. При использовании ячейки взаиморасчеты происходят наличными. При этом Продавец проверяет денежные средства на количество и подлинность купюр. Делается это самостоятельно при использовании ультрафиолетовой и счетной машинки, их Банк предоставляет бесплатно или за символическую стоимость, либо через оператора в кассе. Стоимость такой услуги, как правило, от 0,1 до 0,3 процентов.

При этом подтверждением получения денег Продавцом является расписка.

Если расчеты производятся с использованием аккредитива, то денежные средства передаются в безналичной форме. В таком случае проверять их нет необходимости. И получение денег в данном случае удостоверяется выпиской по счету.

И в том и в другом случае есть свои преимущества и, следовательно, недостатки.

А вот доступ к деньгам у Продавца будет одинаковый в обоих случаях. Обычно, это Договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН, подтверждающий право собственности Покупателя. В зависимости от типа сделки и условий, которые Вы обсуждали с Продавцом, список необходимых документов для доступа к деньгам, может быть расширен.

Далее, если расчеты произведены, то подписывается Договор купли-продажи, который впоследствии стороны отдают в Росреестр для регистрации права собственности Покупателя.

Принятие объекта недвижимости

После того, как Вы стали собственником долгожданного объекта недвижимости, нужно его принять фактически, ведь это неотъемлемая часть сделки.

Подтверждением принятия является Акт приема-передачи. До подписания акта Продавец должен оплатить все коммунальные услуги, проще говоря, это оплата за свет, воду, газ, капитальный ремонт и т.п. Помимо самих оплаченных квитанций запросите справки из соответствующих органов о том, что отсутствует задолженность. Дело в том, что иногда из-за различных ошибок новому собственнику приходит счет, скажем, годовой давности и оплату начинают требовать не с предыдущего собственника, а с нынешнего. Достаточно часто дело доходит до суда и если Вам может потребоваться помощь, то можете ознакомится с услугами по представительству в суде.

Когда Вы убедились, что все счета оплачены, сверили показания счетчиков, подписали Акт приема-передачи и получили ключи от недвижимости, не забудьте переоформить на свое имя лицевые счета по вышеперечисленным услугам. Иногда может получится неприятная ситуация, когда предыдущий собственник имел какие-либо льготы и при смене владельца льготы продолжали действовать. И когда коммунальная служба узнает о том, что льготы больше нет, Вам пересчитают все платежи за то время, что Вы владеете объектом и начислят разницу для оплаты.

Теперь Вы прошли все этапы и являетесь счастливым обладателем недвижимости. Примите наши поздравления, удачи Вам и счастья в новой квартире или студии!

Если все-таки у Вас остались какие-то вопросы, то Вы можете воспользоваться формой ниже или позвонить нам по телефону и мы с радостью поможем Вам!